Hausverkauf in Düren: Welche Kosten tragen Verkäufer?

Ein Hausverkauf kann auf dem Papier sehr erfolgreich aussehen und trotzdem weniger frei verfügbares Geld hinterlassen als erwartet. Zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Betrag für Ihre nächste Wohnung liegen möglicherweise eine Kreditablösung, Vermittlungskosten, Rechnungen für Unterlagen und ein finanzieller Puffer für den Umzug. Wer diese Positionen erst nach der Preisverhandlung zusammenträgt, kennt seine eigene Verhandlungsgrenze zu spät.

Für Eigentümer in Düren lohnt sich deshalb eine vollständige Verkäuferrechnung vor der Veröffentlichung des Angebots. Sie beantwortet drei unterschiedliche Fragen: Welche Ausgaben entstehen durch den Verkauf? Welche bestehenden Verpflichtungen werden aus dem Erlös bezahlt? Und wann steht das verbleibende Geld tatsächlich zur Verfügung? Eine einzige pauschale Prozentzahl kann diese Fragen nicht zuverlässig beantworten.

Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf?

Zu den möglichen Verkäuferkosten gehören die vereinbarte Maklervergütung, Beschaffung und Aufbereitung fehlender Unterlagen, ein erforderlicher Energieausweis, Aufwendungen für Präsentation und Räumung sowie Kosten für die vereinbarte Lastenfreistellung. Bei einem noch finanzierten Haus kann eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzukommen. Je nach Erwerbszeitpunkt und Nutzung ist außerdem eine Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen.

Nicht jede Position fällt bei jedem Haus an. Wer vollständige Unterlagen und einen noch gültigen passenden Energieausweis besitzt, muss dafür nicht automatisch neue Leistungen bestellen. Wer ohne Vermittlung verkauft, hat möglicherweise keine Maklerrechnung, übernimmt aber Organisation, Vermarktung und Abstimmung selbst. Entscheidend ist, welche Leistungen Ihr konkreter Verkauf benötigt und welche Sie bereits bezahlt haben.

Die offene Darlehenssumme gehört in dieselbe Liquiditätsrechnung, ist jedoch keine neu entstandene Verkaufsgebühr. Mit ihrer Rückzahlung begleichen Sie eine vorhandene Schuld. Diese Trennung verhindert einen häufigen Denkfehler: Ein hoher Kreditrest macht den Verkaufserlös kleiner, aber den Verkauf selbst nicht im gleichen Umfang teurer.

Was zahlt der Verkäufer, was der Käufer?

Bei einem Grundstückskauf trägt der Käufer nach der gesetzlichen Grundregel die Kosten der Beurkundung, Auflassung und Eigentumseintragung. Im Kaufvertrag wird die konkrete Verteilung festgehalten. Auf Verkäuferseite verbleiben häufig die Kosten dafür, nicht übernommene Belastungen aus dem Grundbuch zu entfernen. Vereinbaren Sie deshalb ausdrücklich, welche Rechte gelöscht werden, welche bestehen bleiben und wer den jeweiligen Aufwand übernimmt.

Die interne Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist von der gesetzlichen Haftung gegenüber dem Notariat zu unterscheiden. Auch ein Verkäufer kann Kostenschuldner sein, etwa als Auftraggeber oder Beteiligter einer Beurkundung. Die Formulierung „Der Käufer zahlt den Notar“ bedeutet deshalb nicht, dass für den Verkäufer unter allen Umständen jedes Kostenrisiko entfällt. Lassen Sie offene Zuordnungen im Vertragsentwurf erklären.

Ähnlich wichtig ist die Unterscheidung bei der Grunderwerbsteuer: Üblicherweise übernimmt sie der Käufer im Innenverhältnis. Gesetzlich gehören jedoch grundsätzlich beide Vertragsparteien zu den Steuerschuldnern. Für Ihre normale Erlösplanung ist sie daher keine pauschal anzusetzende Verkäuferausgabe; die vertragliche Übernahme durch den Käufer beseitigt aber nicht jede gesetzliche Haftung. Die mögliche Einkommensteuer auf Ihren Veräußerungsgewinn ist eine andere Steuer.

Maklerkosten mit dem richtigen Vertragsmodell rechnen

Eine feste gesetzliche Maklerprovision für Düren gibt es nicht. Maßgeblich sind die wirksame Vergütungsvereinbarung, die Objektart und die Beteiligten. Notieren Sie immer den von Ihnen geschuldeten Bruttobetrag oder Bruttoprozentsatz einschließlich Umsatzsteuer. Eine Angabe ohne klare Steuerbehandlung eignet sich nicht als Grundlage für Ihre Nettoerlösrechnung.

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gelten besondere Regeln. Lässt sich der Makler von beiden Parteien eine Vergütung versprechen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten. Beauftragt nur eine Seite den Makler und soll die andere einen Teil erstatten, muss die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben; für den Erstattungsanspruch gelten zusätzliche Zahlungsvoraussetzungen. Daraus folgt kein allgemeiner Zwang, bei jedem Immobiliengeschäft sämtliche Kosten hälftig zu teilen.

Fragen Sie vor der Unterschrift auch nach zusätzlichen Auslagen, Laufzeit, Leistungen und Fälligkeit. Aufwendungsersatz kann vereinbart sein, selbst wenn kein Kaufvertrag zustande kommt. Eine Provision wird bei Vorliegen ihrer Voraussetzungen grundsätzlich durch den erfolgreichen Nachweis oder die Vermittlung ausgelöst; sie wartet nicht automatisch bis zur Auszahlung Ihres vollständigen Kaufpreises. Der Ratgeber zum Maklervertrag hilft bei der Prüfung der einzelnen Vereinbarungen.

Unterlagen in Düren: zuerst Bestand prüfen, dann bestellen

Beginnen Sie mit einer Liste vorhandener Dokumente: Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Flächenberechnung, Genehmigungen, Energieausweis und Nachweise größerer Modernisierungen. Prüfen Sie Lesbarkeit, Vollständigkeit und Übereinstimmung mit dem heutigen Gebäude. Ein alter Grundriss, in dem ein späterer Anbau fehlt, beantwortet die Fragen einer finanzierenden Bank möglicherweise nicht.

Das Amtsgericht Düren nennt für einen Grundbuchausdruck unmittelbar beim Grundbuchamt 10 Euro, für einen amtlichen Ausdruck 20 Euro. Private Bestelldienste können zusätzliche Bearbeitungsentgelte verlangen. Klären Sie deshalb zuerst, welche Ausführung benötigt wird und ob die Beschaffung bereits zum vereinbarten Leistungsumfang Ihres Vermittlers oder Notariats gehört. Das verhindert doppelte Bestellungen.

Fehlende Bauunterlagen können Eigentümer oder Bevollmächtigte beim Bauaktenarchiv der Stadt Düren anfordern. Dafür sind ein Antrag und die erforderlichen Berechtigungsnachweise nötig. Die Stadt weist darauf hin, dass bereits die Recherche sowie Kopien und Digitalisierung gebührenpflichtig sind, auch wenn keine passende Bauakte gefunden wird. Ein Archivabruf garantiert zudem keine baurechtliche Bewertung des vorhandenen Gebäudes. Kalkulieren Sie eine fachliche Klärung gesondert, falls Unterlagen und tatsächliche Nutzung voneinander abweichen.

Beim Energieausweis hängen Aufwand und Preis unter anderem davon ab, welcher Ausweis erforderlich ist und welche Daten verfügbar sind. Spätestens bei der Besichtigung muss der vorgeschriebene Ausweis grundsätzlich vorgelegt werden; für bestimmte Gebäude bestehen Ausnahmen. Liegt er bereits bei einer Anzeige in kommerziellen Medien vor, müssen die vorgeschriebenen Angaben übernommen werden. Beauftragen Sie die passende Leistung frühzeitig statt unter Zeitdruck das erstbeste Angebot zu wählen.

Kreditablösung und Lastenfreistellung getrennt erfassen

Bitten Sie Ihre Bank um eine auf den vorgesehenen Ablösetermin bezogene Auskunft. Darin sollten Restschuld, gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung und weitere berechtigte Positionen nachvollziehbar auseinandergehalten werden. Ein Kontostand von heute ist noch keine abschließende Abrechnung für einen Verkauf in mehreren Monaten. Tilgungen und der tatsächliche Zahlungstag verändern die Zahlen.

Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden darf und wie hoch sie ausfällt, hängt vom Vertrag und den rechtlichen Voraussetzungen ab. Bei gebundenem Sollzins kann unter anderem das ordentliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens mit sechsmonatiger Frist relevant werden; spätere Vereinbarungen können den maßgeblichen Ausgangspunkt verändern. Die häufig genannten Grenzen von einem beziehungsweise einem halben Prozent gelten für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht pauschal für Immobilienkredite.

Zusätzlich können Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung einer Grundschuld sowie eine notarielle Treuhandgebühr bei entsprechenden Bankauflagen entstehen. Eine getilgte Schuld löscht den Grundbucheintrag nicht automatisch. Fragen Sie das Notariat nach den für Ihre Lastenfreistellung voraussichtlichen Positionen. Eine frühe Abstimmung kann auch verhindern, dass eine noch anderweitig benötigte Sicherheit vorschnell zur Löschung vorgesehen wird. Vertiefende Fragen behandelt der Beitrag zur Kreditablösung beim Verkauf.

Wann eine Steuerreserve notwendig wird

Bei Immobilien im Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn auslösen. Für selbst genutzte Immobilien bestehen Ausnahmen: relevant sind insbesondere eine ausschließliche Eigennutzung zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Veräußerung oder die Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Das ist keine allgemeine Regel, nach der jedes Haus nach exakt drei Jahren steuerfrei verkauft werden könnte.

Vermietete Gebäudeteile, ein zwischenzeitlicher Auszug, unentgeltlicher Erwerb oder eine gemischte Nutzung machen die Prüfung anspruchsvoller. Bei einer Erbschaft beginnt die Anschaffungsfrist nicht einfach mit dem Erbfall neu. Lassen Sie den konkreten Sachverhalt vor der Festlegung eines Beurkundungstermins klären. Besteuert wird gegebenenfalls der steuerlich ermittelte Gewinn, nicht schlicht der gesamte Kaufpreis oder das nach Kreditablösung verbleibende Guthaben.

Eine noch unklare Steuerposition gehört als offene Reserve in Ihre Planung. Setzen Sie sie weder ohne Prüfung auf null noch schätzen Sie den Betrag anhand eines beliebigen Prozentsatzes vom Verkaufspreis. Der Dürener Beitrag zur Spekulationssteuer beschreibt, welche Daten Sie für die individuelle Berechnung zusammenstellen sollten.

Rechenbeispiel: Was bleibt von 360.000 Euro?

Die folgende Rechnung ist frei erfunden. Sie ist weder eine Dürener Preiseinschätzung noch eine Gebührenempfehlung. Angenommen werden 360.000 Euro Kaufpreis, 125.000 Euro verbleibende Darlehensschuld und eine ausdrücklich so vereinbarte Verkäuferprovision von drei Prozent brutto. Diese Provision beträgt dann 10.800 Euro.

• 360.000 Euro vereinbarter Kaufpreis
• abzüglich 125.000 Euro Darlehensrückzahlung
• abzüglich 10.800 Euro vereinbarte Bruttomaklervergütung
• abzüglich 4.000 Euro angenommene Vorfälligkeitsentschädigung
• abzüglich 1.200 Euro angenommene Unterlagen- und Lastenfreistellungskosten
• abzüglich 4.500 Euro angenommene Räumungs- und Umzugsausgaben
• verbleiben 214.500 Euro vor einer möglichen Steuer und weiteren persönlichen Reserven.

Die neu angesetzten Ausgaben betragen in diesem Beispiel 20.500 Euro; die Kreditrückzahlung wird zusätzlich abgezogen. Sinkt der Kaufpreis bei sonst unveränderten Annahmen auf 345.000 Euro, reduziert sich die dreiprozentige Provision auf 10.350 Euro. Verfügbar bleiben dann 199.950 Euro. Steigt der Kaufpreis auf 375.000 Euro, bleiben bei 11.250 Euro Provision 229.050 Euro. Eine Preisänderung wirkt also fast vollständig auf Ihren verbleibenden Betrag.

Diese drei Varianten sind für die Verhandlung hilfreicher als ein einziger Wunschpreis. Ergänzen Sie für Ihr Haus echte Angebote und schriftliche Bankzahlen. Kennzeichnen Sie jede noch geschätzte Position. Erst damit erkennen Sie, ob ein etwas niedrigeres, dafür zuverlässig finanziertes Angebot Ihren nächsten Schritt ermöglicht oder Ihre Mindestliquidität unterschreitet.

Vorbereitung, Wartezeit und Auszahlung zusammen planen

Eine größere Renovierung ist keine automatische Voraussetzung für einen erfolgreichen Verkauf. Vergleichen Sie ihren vollständigen Aufwand mit dem voraussichtlichen Nutzen für die angesprochene Käufergruppe. Dazu gehören nicht nur Material und Handwerker, sondern auch zusätzliche Vermarktungsverzögerung und laufende Hauskosten. Gute Fotos, nachvollziehbare Unterlagen und eine klare Beschreibung des Zustands können im Einzelfall wirtschaftlicher sein als eine kurzfristig bestellte neue Ausstattung.

Auch für einen leeren Haushalt laufen bestimmte Ausgaben weiter. Erfassen Sie Finanzierungskosten, Versicherung, angemessene Versorgung, Gartenpflege und gegebenenfalls eine zweite Wohnsituation. Die Tilgung ist dabei erneut von den eigentlichen Kosten zu unterscheiden: Sie belastet die monatliche Liquidität, verringert aber zugleich die spätere Restschuld. Zählen Sie denselben Betrag nicht zweimal als endgültige Belastung.

In Düren sollte außerdem die Meldung des Eigentumswechsels für die Grundbesitzabgaben zur Übergabevorbereitung gehören. Die Stadt benötigt dafür bestimmte Vertragsseiten und den Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs. Diese Verwaltungsmitteilung ersetzt weder die Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch eine vertragliche Abrechnung zwischen den Parteien. Sie hilft, die kommunalen Abgaben dem vorgesehenen Übergang zuzuordnen.

Mit einer belastbaren Erlösgrenze in den Verkauf starten

Legen Sie abschließend zwei Zahlen fest: den erwarteten Nettoerlös nach allen bekannten Positionen und den vorsichtig gerechneten Betrag bei niedrigerem Preis oder längerer Verkaufszeit. Ihre nächste Finanzierung sollte nicht allein auf der günstigsten Variante beruhen. Halten Sie außerdem fest, welche Rechnungen schon vor dem Kaufpreiseingang bezahlt werden müssen.

Für die Preisorientierung stehen in Düren der Grundstücksmarktbericht und die Immobilienrichtwerte des städtischen Gutachterausschusses zur Verfügung. Sie helfen bei der Einordnung, ersetzen jedoch keine Betrachtung von Zustand, Rechten und genauer Lage Ihres Hauses. Verbinden Sie diese Objekteinschätzung mit Ihrer Kostenaufstellung und der Zeitplanung für den Hausverkauf. Dann können Sie Angebote danach beurteilen, was wirtschaftlich für Sie übrig bleibt und wann Sie darüber verfügen können.